叶檀：一二线城市房价大涨 买房真的比炒股好吗？

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一线和二线城市的房价大幅上涨，上海的一些房地产经理纷纷致电客户，祝贺他们的远见卓识，并通过提前购房节省了成本。

根据国家统计局2月26日发布的数据，今年1月，在70个大中城市中，深圳的房价涨幅仍然最高，连续14个月居全国首位，同比上涨52.7%。上海和北京紧随其后，分别增长了21.4%和11.3%。

二线城市南京和合肥的房价上涨迅速。1月份，南京新建商品房价格环比上涨2.5%，甚至超过北京，仅次于深圳和上海，同比上涨10.8%，位居中国第四。在利率越来越低的情况下，购房者就像买了一个可以随时抵押和兑现的保险箱。

一个漫长而深刻的问题围绕着投资者的心。这是一个超级大泡沫吗？如果它要破裂，什么时候会破裂？

海通证券的蒋超(报价600837，BUY)写道，当日本房地产泡沫出现时，如果房地产的总价值实现了，它可以购买美国。目前，在北方和深圳大约有6000万永久居民。假设有一个三口之家，每个家庭有一套房子，大约有2000万套房子。假设每套房子平均面积为100平方米，按照目前平均价格约为5万元/平方米，相应的市场价值约为100万亿元。

截至2015年第三季度，美联储公布的美国家庭财富总额为100万亿美元，相当于约650万亿元人民币，其中实物资产(包括房地产)的市值为30万亿美元，相当于200万亿元人民币。简而言之，在出售了位于北方深处的一栋房子后，似乎足以买下半个美国。我相信购买整个日本没有大问题。

一线城市和核心地区房价的快速上涨是投资者恐慌的表现。

根据国家统计局1月份的数据，一线城市的房价大幅上涨，而二线核心城市的房价则大幅上涨，而三线城市的房价则继续呈现稳定、温和、略有下降的趋势。平均而言，新建商品房的价格从0.1%变为单位，二手房的价格从单位变为0.1%。大多数三线城市的房价同比下降。

目前，股票市场正处于动荡时期，国债和银行理财产品显示的无风险收益率正在迅速下降，创新投资的热潮已经结束。只有这些城市的房地产似乎能够承受不确定的未来。如果北京房价平均价格下降一半，就意味着资本市场没有投资品种。

常住人口不能完全反映一线城市的人口状况，一线城市的人口流入增长最快。如果把居住半年以上且未登记的人口加起来，可以从北京卫星城的房价上涨和中小学校外籍学生的比例看出。如果不是限购，在一线城市购买商品房的人数将会增加。但是大城市不能容纳它。

卫星城市和核心二线城市接受一线城市的溢出效应，这些城市成为仅次于一线城市的安全缓冲。中原地产研究中心的专家表示，尽管国土资源部一再强调“限量供应”的政策，而且新一年的土地供应计划尚未出台，但开发商对高质量地块的热情并未减弱，部分地块1月份的地价仍能达到100%以上。预计今年房地产市场的热点将转移到二线重点城市。

在负利率时代，购房成本下降，房地产的金融属性更加突出。2015年，全国住房抵押贷款增加了2.66万亿元，占2014年第二季度以来总抵押贷款的70%，占过去20年总抵押贷款余额的近20%。自2015年以来，房地产变得越来越受欢迎，这是放松抵押贷款的必然结果。

房地产已经成为增加杠杆的主要手段。目前，核心城市的房地产仍是最受欢迎的抵押品。举个例子:如果我有一套价值1000万元的套房，我公司的资金流很紧，所以我找一个中介串通，把它筹集到1500万元，然后“卖给”我的亲戚或铁杆朋友。首付30%，贷款1050万元。所以我手里有1050万元。我不在乎房价下跌多少。然而，如果原始抵押贷款只有50%，它将得到500万元，这不得不由银行捆绑。只要现金流紧张，你就可以使用这个技巧。在过去的两年里，无论是股票市场还是p2p，它的普及都离不开各种杠杆和套现。如果将房地产抵押贷款和外汇外资金分配包括在内，贷款总额可能会更多。

投资回报率下降，抵押贷款成本下降。只要房价上涨，就能赶上3%的无风险年化收益率，房地产将成为一个重要的投资选择。虽然股票交易享受经济发展的成果似乎是一个更为理性的选择，但a股市场的现金流证明，大多数上市公司没有砖头、水泥和地段是不可靠的。

通过对房地产征收财产税来解决地方政府的财政压力是财产税的中国式替代方案。隐藏在地下的私人财富最好能全面进入房地产市场，而不是股市和楼市下跌引发的债务危机。无论如何，这是一个低利率的时代，两害相权取其轻。

买家会发现，在二线以下的城市、过去房价上涨过快的城市以及政府不断批准新城区新建筑的城市，以高价套现并不容易。他们只得到纸面财富。